Орендуємо житло: як не натрапити на шахрая

1. Обирайте перевірених ріелторів, яких вам можуть рекомендувати друзі. Якщо таких рекомендацій немає – візьміть на озброєння Інтернет та ознайомтесь з відгуками про місцеві агенства нерухомості. Застосовуйте різні способи. Наприклад, мобільний додаток Getcontact дозволяє за номером телефону визначити, як його власник підписаний у різних абонентів. Як підписують номери шахраїв – не треба пояснювати.

2. Уникайте посередників, які вимагають передоплату: немає жодних гарантій, що ви отримаєте результат. Наприклад, деякі «ріелтори» надають так звані «інформаційні послуги», коли клієнту повідомляють контакти осіб, які бажають здати в оренду житло. «Власники» навіть відповідають на дзвінки, але зустріч зривається під різними приводами. Таким чином, ріелтор ніби надав послугу, але бажаного результату ви не отримали. Вся вина перекладається на "власника", який несерйозно поставився до зустрічі.

3. З тих же міркувань, ніколи не переказуйте незнайомцям будь-які передплати, гарантійні внески для бронювання житла саме за вами тощо. Не повідомляйте реквізити своїх банківських карток чи дані особистих документів.

4. Уважно читайте договори, що вам пропонують підписати. Якщо не впевнені у відсутності "підводних каменів" - консультуйтесь з юристом. Звертайте увагу на реакцію ріелтора щодо надання договору на перевірку юриста. Якщо договір «нормальний» - таке прохання не повинно викликати проблем.

Договір слід гарно читати не лише для уникнення шахрайства: під час оренди житла є інші нагальні питання: на кого покладаються обов'язки по капітальному чи поточному ремонту, яким чином фіксується поточний стан житла на момент сдачі в оренду, яке рухоме майно передається в оренду разом з квартирою тощо. Зайва деталізація умов не завадить, якщо потім не хочете довго з'ясовувати стосунки з власником житла, хто і за що відповідає.

5. Якщо вас запросили на зустріч із орендодавцем, заздалегідь поставте умову про необхідність ознайомлення із оригіналами документів, які підтверджують особу орендодавця та його права на житло.

Важливо! Окрім паспорту, бажано поцікавитись ідентифікаційним номером власника житла (до речі, правильна назва такого номеру – реєстраційний номер облікової картки платника податків або скорочено – РНОКПП). Даний номер необхідний, щоб перевірити його права у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, про що я розповім нижче.

Як перевіряти документи власника

По-перше, читайте надані документи уважно та не поспішаючи. Справжній власник надасть вам достатньо часу на ознайомлення, тоді як шахрай буде намагатись відволікати увагу на сторонні речі.

По-друге, навіть якщо документи здаються справжніми, звертайте увагу на деталі:

• яким органом видано паспорт;
• коли та де зареєстроване місце проживання власника паспорту;
• яким нотаріусом засвідчено договір купівлі-продажу житла тощо.

Наприклад, відповідно до частини 4 статті 55 Закону України «Про нотаріат" договори про відчуження обєктів нерухомого майна мають бути засвідчені нотаріусом, який працює:

• або за місцем знаходження нерухомого майна, щодо якого укладається договір;
• або за місцем проживання однієї із сторін договору (адреси мають бути зазначені по тексту договору).

Таким чином, невідповідність договору вказаним вимогам може свідчити про його підробку.

За допомогою Єдиного реєстру нотаріусів можливо перевірити, чи взагалі існує нотаріус, що засвідчив договір.

Для пошуку, введіть прізвище, ім'я та по-батькові нотаріуса

Водночас, договір – це не єдиний вид документу, на підставі якого особа може набувати право власності на житло. У форматі цієї статті недоцільно наводити весь перелік таких документів, інакше б довелось надавати пояснення до кожного з них.

Найбільш доцільний спосіб перевірки речових прав – це отримання інформації із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Доступ до цієї інформації є відкритим, але для її отримання необхідний ключ електронного цифрового підпису (ключ ЕЦП).

Ключ ЕЦП ви можете замовити у органах державної податкової служби або акредитованих центрах сертифікації електронних ключів.

Проте, деякі банки надають послугу отримання ключа ЕЦП у режимі онлайн та всього за декілька хвилин (наприклад, я користуюсь ключем ЕЦП, який створений за допомогою «Приват 24»; послуга безкоштовна та займає не більше 5 хвилин).

Важливо! Ніколи та нікому не надавайте файл ключа ЕЦП та пароль до нього. ЕЦП прирівнюється до вашого власноручного підпису, а тому заволодівши ключем та паролем, зловмисники зможуть підписувати від вашого імені електронні документи у мережі Інтернет.

Отже, для отримання довідки про речові права, відвідайте веб-сайт Он-лайн будинок юстиції.

Стартова сторінка онлайн-будинку юстиції

На сайті слід авторизуватись за допомогою свого ключа ЕЦП та пароля до нього:

По черзі оберіть назву Центру сертифікації ключів, де вам видали файл ЕЦП, завантажте файл та введіть пароль доступу до ключа

Зверніть увагу! Сервіс працюватиме, якщо ви отримали ключ ЕЦП від центрів сертифікації, які підтримуються даним веб-сайтом. Перед завантаженням ключа, необхідно обрати із списку саме той центр сертифікації, де ви отримали ключ. У моєму випадку, це буде АЦСК АТ КБ «Приватбанк», бо мені зручно оформлювати ключ саме там.

При вході до особистого кабінету вперше, вам запропонують заповнити анкетні дані. У кабінеті є меню доступних послуг. Обирайте пункт «Інформація з державного реєстру речових прав»

Оберіть "Інформація з Державного реєстру речових прав" та натисніть "Перейти".

Вам запропонують декілька критеріїв, за якими слід шукати інформацію про речові права. Як на мене, найпростішим є пошук за даними фізичної особи: прізвище, ім’я та по-батькові, а також ідентифікаційний номер. Ось для чого слід запитати такий номер у потенційного орендодавця.

Поставте галочку напроти "фізичної особи" та натисніть "Далі". Заповнюємо ідентифікаційний код та/або прізвище, ім'я та по-батькові орендодавця, який нас цікавить.

Якщо за особою зареєстровано декілька об'єктів нерухомості, вам запропонують уточнити: сформувати довідку по суб’єкту (по всім зареєстрованим за ним об’єктам) чи обрати конкретний об’єкт нерухомості. Далі – запропонують оплатити вартість послуги за надання інформаційної довідки.

Якщо цікавить конкретний об'єкт - оберіть зі списку запропонованих адрес, або можете сфомувати довідку в цілому по особі, по якій шукаєте інформацію. Після вибору потрібного значення вам запропонують оплатити за довідку.

Оплата відбувається як у звичайному інтернет-магазині: за допомогою банківської картки або іншими платіжними сервісами, що підключені до цієї послуги.

Станом на момент написання статті, вартість послуги складає 30 грн. плюс комісія банку. Погодьтесь, невелика ціна за те, щоб вберегти себе від ризиків.

Через деякий час запит буде опрацьовано (у середньому – до 5 хвилин) і ви отримаєте можливість завантажити довідку у PDF-форматі.

Приблизно так виглядає довідка. Персональні дані "забілив".

Важливо! Інформація державного реєстру речових прав на нерухоме майно наповнюється за заявочним принципом. Є випадки, коли власник отримав документ про право власності ще до запровадження електронних реєстрів, а тому інформація про його право у реєстрі відсутня. У такому разі залишається ретельно вивчити оригінали документів, які власник надає на ознайомлення.

По-третє, перевіряючи документи власника, звертайте увагу, чи є він єдиним власником.

За загальним правилом, співвласники здійснюють право спільної власності за взаємною згодою, а тому для укладання договору оренди житла необхідна згода усіх співвласників.

Укладення договору

Якщо після огляду житла та документів ви прийняли рішення орендувати житло – раджу укладати договір оренди. Цивільне законодавство допускає укладення усних договорів, але у разі виникнення потреби захищати свої права – надійним доказом існування орендних відносин між вами та власником є саме письмовий договір.

Звертайте увагу на те, щоб у договорі було зрозуміло та чітко зазначено реквізити сторін, адреса житла, яке орендується, розмір та порядок перерахування орендної плати, строки дії договору та умови його припинення. Зразок договору оренди житла можна знайти у мережі Інтернет або замовити у юриста.

При укладенні договору доцільно зробити та зберегти у себе фотокопії документів, які підтверджують особу орендодавця та його право власності на житло.

Таким чином, ми розглянули порядок дій, які допоможуть уникнути шахрайства під час пошуку житла в оренду. Сподіваюсь, він стане вам у нагоді.

P.S.: наведена у статті інформація є особистою думкою автора та складена відповідно до законодавства, яке було чинним на момент її публікації.